Le prêt et les impôts
Quel est l'impact du prélèvement à la source sur le crédit immobilier ? Les réponses :
FCSM : Le prélèvement des impôts à la source, ça change quoi pour les emprunteurs ?
C. Roquelaure : Rien. En 2019, comme en 2018, les banques se basent sur le revenu net avant impôt, qui figure sur le bulletin de salaire de cette année, pour calculer la capacité d'endettement. Et aujourd'hui comme avant, l'emprunteur ne pourra pas consacrer plus du tiers de ses ressources (en incluant les charges comme les prêts en cours ou les pensions alimentaires) à sa mensualité de crédit. En d'autres termes, la capacité d'endettement est calculée "nette de charges".
Les impôts fonts-ils partie des critères des banques ?
Les banques intègrent les impôts dans le reste à vivre. C'est la somme qui reste à l'emprunteur une fois la mensualité de prêt payée. Ce reste à vivre est estimé à 1 200/1 300 € mensuels pour un couple, plus 250 € par enfant à charge. Des conditions qui peuvent un peu varier selon les établissements.
Y a-t-il d'autres critères à surveiller ?
Outre la capacité d'endettement et le reste à vivre, les banques examinent le saut de charges (différence entre le loyer actuel et la futur mensualité). S'il est trop élevé, le prêt est refusé. Autres points importants pour obtenir le crédit : les comptes de l'emprunteur doivent être bien gérés. Les découverts sont mal vus. Et les incidents de paiement comme les avis à tiers détenteurs sont à proscrire. Mieux vaut disposer d'une situation professionnel stable avec au moins un CDI pour l'un des membres du couple. En fait, ce qu'il faut retenir, c'est que les banques, cherchent à limiter au maximum le risque d'impayés.
Et la maison, ça compte pour les banques ?
Oui. Elles préfèrent financer les projets sous Contrat de construction, loi de 1990. Très protecteur, il intègre une garantie de livraison à prix et délais convenus. L'acquéreur est donc sûr que sa maisons sera bien bâtie au prix et dans les temps. Or cette même maison sert de garantie crédit via l'hypothèque ou la caution. Avec un contrat loi de 1990, la banque à la certitude de disposer d'une garantie réelle, ce qui la sécurise et donc facilite l'obtention du prêt. Enfin, il ne faut pas hésiter à consulter un courtier en amont pour s'assurer que le projet cadre avec les critères bancaires.
